哪些物业费用属合理收取?

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   在购房者最关心的问题中，费用问题可能是排在前列的。从下定金开始，到签下购房合同、办银行按揭、入伙，再到以后的长期居住，这些步骤涉及到各种费用。并不是交了购房款就可以入住新房，还要交给国土局、税务局、律师事务所、保险公司等单位一笔费用，这些费用有的是按照房屋的总价格比例收取，有的是有固定的收费标准，而入住后的物业管理费则是一项长期的费用。由于收费的单位多，费种繁杂，所以会出现一些单位乱收费或者多收费的现象。信息和知识的不对等，令消费者难以辨认真正应该收取的费用。本文从物业管理收费入手，对收费问题进行一些探讨，让大家对费用的基本知识有所了解。 　　物业管理的收费，是消费者最感头痛的事情，不仅每个月都要缴纳，而且名目繁杂，费用标准与物业管理公司的等级及小区的等级都有关系。怎样收费才是合理的，物价部门有指导价格作为参照，但是具体的收费额度不是硬性规定的，而要靠业主与物业公司之间的协商。 　　案例 　　【一】物业公司要求变更管理费 　　这里有一个有关物业公司要求变更管理费的案例：王小姐向本报反映，她入伙时与物业管理公司订立的中约定的物业管理费为2.5元/平方米，但入住不久，小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高，按照“有关政府部门”的规定，应该将物业管理费提高到2.9元/平方米，要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费，并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗？ 　　【解析】 　　应执行合同约定收费标准 　　蛇口律师事务所魏影律师对这个现象进行了剖析。她认为物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱。通常我们所说的物业管理费是指物业管理服务费，物业管理公司收取物业管理费是依据物业管理合同，该合同从本质上讲是有偿的劳务合同，是委托人通过付出一定费用获得物业公司专业服务的服务合同，其价格是一种服务价格。按合同自由的原则和《价格法》的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价，也即由合同双方当事人约定。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”，恐怕不能一概而论。但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，住户的收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的。正因为如此，现在各地通常会发布一些政府物价部门的指导价格，即根据物业的区域（如是郊县还是市区）、档次、设备（如有无电梯）等公布几种限制价格，这就是物业公司所说的经政府批准的价格。在这个限价范围内，业主与物业公司都可以合同的方式确定或变更价格。业主应根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。所以在中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。 　　【二】物管费外又收取垃圾费 　　关于乱收费的问题，有业主刘先生反映：在新房装修后，物业公司除正常的物业管理费外，还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的，这是乱收费项目，业主可以拒绝吗？ 　　【解析】 　　物管费应已包含垃圾费 　　魏律师解释，按国务院的《物业管理条例》规定，物业管理指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，可见日常生活垃圾的清运是物业管理的一项内容。垃圾清运的费用一直以来已经包含在物业管理的公共性服务收费，即通常所说的物业管理费中，物业管理公司根本没理由单列收取。对于物业管理公司这种巧立名目的乱收费行为，业主有权拒绝。当然，对于物业公司提供的约定以外的服务项目，其服务报酬由双方约定。 　　问答：未售房产物管费谁来交 　　问：未售出或出售后未交付买受人的房产，其物业管理费应由谁负担？ 　　答：对于未出售或出售后未交付买受人的房产，房屋的所有权尚属建设单位所有。按《物业管理条例》对业主的界定，此时的建设单位也是业主，业主有义务交纳物业管理费。所以在《物业管理条例》中明文规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。     买新房应收费用 　　对于买新房的人来说，除了付定金、交首期款以外，还有就是准备一笔相当的费用，缴纳给多个不同单位。这些费用包括——— 　　在签合同办按揭时应交费用：一，保险费，缴纳给保险公司，缴纳数额为房款×保险费率×年限；二，抵押登记费，缴纳给国土局有关部门，按照万分之一收取；三，按揭费，缴纳给银行，1000元到1500元；四，律师费，交给律师事务所，按照事务所的收费标准，600元到1000元不等；五，公证费，按照总价款千分之三收取。 　　在入伙之后210天之内，办理房产证应交费用。一，契约税，缴纳给国土局，按照总价款1.5%收取；二，印花税，按照总价款万分之一收取；三，50元的个人购房费；四，5元的贴花费。 　　有的大型地产公司可以运用自己的品牌实力和长期的信誉，减少其中一些费用，为消费者节约支出，例如保险费、按揭费、律师费等等。但并不是买什么房子都要缴纳以上费用的，这要看具体项目的具体情况。 　　物业管理应收哪些费用 　　在国家计委、建设部1996年发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中明确规定，住宅小区公共性服务收费的费用构成包括：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。 如果觉得哪些物业费用属合理收取?不错，可以推荐给好友哦。